地产周刊丨一、二线城市房地产市场进一步企稳回升

楼市政策(zhèngcè)调整持续深化 编者按最近，信阳全面推行(quánmiàntuīxíng)现房(xiànfáng)销售制度引发广泛关注。从全国来看，我国房地产市场改革进一步(jìnyíbù)深入推进，“好(hǎo)房子”国家标准、金融财政政策(cáizhèngzhèngcè)以及城市更新等一系列新策“组合拳”持续发力，激发市场活力。本期地产周刊聚焦楼市政策调整持续深化，进一步惠及消费者。 图片来源/摄图网(wǎng)授权 专家表示，一(yī)、二线城市通常都是人口净流入的(de)城市，经济活力强，租和购的住房需求都比较旺盛，且尚未得到(dédào)充分满足，增加住房供应的弹性和灵活性应成为其总的住房政策取向。 谈到如何(rúhé)更好地(dì)满足一、二线城市消费者的居住需求，专家称(chēng)，应在总量层面增加住房供应，从根本上缓解供求紧张的局面，从而提升一、二线城市住房的可支付性。 ■中国经济时报(zhōngguójīngjìshíbào)记者 李晓红 自2024年9月(yuè)以来，一系列利好政策频出，为房地产市场注入信心。进入2025年，房地产市场延续了(le)这一积极态势，进一步向(xiàng)企稳回升迈进。当前，在政策持续发力和需求不断释放下，一、二线城市房地产市场活跃度不断提升，推动房地产市场平稳健康(jiànkāng)发展。 国务院发展研究中心市场经济研究所(yánjiūsuǒ)副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示，一、二线城市通常都是人口(rénkǒu)净流入的(de)城市，经济活力强，租和购的住房需求都比较旺盛，且尚未得到充分满足，增加住房供应的弹性(tánxìng)和灵活性应成为其总的住房政策取向。 房地产(fángdìchǎn)市场活跃度提升 2025年以来，政策效果继续(jìxù)显现，房地产市场继续朝着止跌(zhǐdiē)回稳的方向迈进。 从国家统计局发布的4月份(yuèfèn)数据来看，部分一、二线城市房地产交易(jiāoyì)活跃度有所提升。 从(cóng)环比来看，4月份(yuèfèn)，70个大中城市中，一、二线城市新建商品住宅(zhùzhái)销售价格(xiāoshòujiàgé)(xiāoshòujiàgé)环比持平。从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。其中，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7和0.5个百分点；二手住宅销售价格同比收窄0.9和0.5个百分点。 北京联合大学人居研究中心主任张远索在接受中国经济时报记者采访时表示，一、二线城市实施了差异化调控政策(zhèngcè)，根据不同区域供需特征，制定不同的限购、限贷政策。比如，一线城市的核心区(héxīnqū)与(yǔ)郊区采用了不同的限购政策。同时，支持改善(gǎishàn)(gǎishàn)型需求。比如，通过降低首付、降低贷款利息、提高公积金贷款额度等措施释放改善型需求。 值得一提的(de)是，近年来，重点一、二线(èrxiàn)城市逐渐加大了保障性住房的供应力度。 “保障性住房的建设和供应(gōngyìng)在(zài)缓解住房困难、促进社会公平(gōngpíng)方面成效显著。以保障性租赁住房为例，保障对象实现了普惠性(pǔhuìxìng)，不限户籍、不设收入线，完善了住房保障体系，保障了各类新市民、青年人租得到、租得近、租得起、租得稳。”上海财经大学财税投资学院助理教授(jiàoshòu)张莉告诉中国经济时报记者。 在(zài)张远索看来，保障性住房覆盖面越来越大(dà)，入住率也不断提高。一、二线(èrxiàn)城市(chéngshì)通过增加保障性住房供给、提供贷款优惠、加大公积金支持力度等措施有效缓解了本地居民，特别是中低收入群体和新市民、青年人的住房可负担性问题。随着政策调整的精准化，从整体上看，商品房市场价格与居民收入匹配性也有所改善，但在地区、行业(hángyè)、家庭等维度上的差异也不可忽视(hūshì)。 谈到如何更好地满足一、二线城市消费者(xiāofèizhě)的居住需求(xūqiú)，王瑞民表示，一方面，应在总量层面增加住房(zhùfáng)供应，从根本上缓解供求紧张的局面(júmiàn)，从而提升一、二线城市住房的可支付(zhīfù)性；另一方面，针对已经有房且购买力(gòumǎilì)较强的老市民，应重点增加高品质住房匹配其居住升级需求，针对还没有房且购买力不强的新市民，则(zé)应通过老旧小区改造、非居改租等方式增加可支付的基本体面的租赁住房匹配其灵活的租住需求。 当前，尽管房地产市场已经呈现出企稳回升的态势，但仍面临一些挑战。短期内，居民收入预期(yùqī)弱、房价下跌(xiàdiē)预期仍在等因素依然制约着房地产市场全面企稳。此外，房地产行业在拿地、销售(xiāoshòu)、客源、贷款乃至同质化产品竞争(jìngzhēng)等方面都存在压力。 值得关注的(de)是，5月1日起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施；5月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布……2025年，政策(zhèngcè)“组合拳”持续发力，推动(tuīdòng)房地产市场平稳健康发展。同时，让买房人不仅(bùjǐn)在购房过程中享受到实实在在的福利，而且(érqiě)实现居住品质的提升。 随着限购政策的优化、首付比例的降低以及交易税收政策的调整，一、二线城市的购房需求(xūqiú)得到(dédào)进一步释放，房地产市场信心有所增强。不过，当前，楼市仍处于调整期，一方面，核心城市展现出较强(jiàoqiáng)的需求韧性，需求基础依然(yīrán)稳固，另一方面，区域分化趋势也更为显著。 张莉表示，随着房价回调以及一系列政策调整，住房可负担性显著提高。在(zài)一线(yīxiàn)城市，不少刚需购房者得益于首付比例和贷款利率下降，加速(jiāsù)置业；改善型购房者则主要关注(guānzhù)价格回调后的(de)机会，置换到核心区位、更高品质的小区(xiǎoqū)。特别是，在上海等一线城市以及义乌等具有较强产业支撑的县城，出现了豪宅热销现象，高品质住宅(zhùzhái)需求尚未得到充分满足。在二线(èrxiàn)城市，核心区放开限购、二套房房贷利率下降的效果最为显著；“以旧换新”政策提高了市场活跃度，但从认购到成交的转化率较低。 张远索表示，当前，房地产市场可能需要不断调整(tiáozhěng)政策(zhèngcè)以真正恢复民众信心。此外，精准调控政策，一、二线城市在稳增长的同时，要注重防范风险(fēngxiǎn)，稳步推进改革。 张莉认为，如今已不存在住房短缺，商品住房供给充裕甚至局部(júbù)过剩，须密切关注保(bǎo)租房(zūfáng)与商品房之间可能存在的竞争关系，避免局部区域大规模保租房集中入市，对商品住房市场的供需(gōngxū)关系产生冲击(chōngjī)。保租房供给应做到以需定供，促进供需匹配。实时监测住房租赁需求，动态调整保租房供应的数量、时间安排、房型和区域结构。 王瑞民表示，迈向房地产发展新(xīn)模式(móshì)，是从住房产业下游的产品市场化扩展到上游的要素市场化，要素间重新组合迸发出新的活力(huólì)，使得房地产业成为依靠技术进步与创新驱动的高质量居住服务提供者，老市民(shìmín)和新市民都能在(zài)住房产品迭代中找寻到新的“性价比”，从而使房地产业发展与居民收入增长的良性循环得到修复。当然，构建房地产发展新模式是建立在短期内和谐(héxié)地去杠杆化基础上的。 总(zǒng) 监 制丨车海刚 监 制丨(gǔn)陈 波 王 彧 杨玉洋 主 编(biān)丨毛晶慧 编 辑丨谷 云